Анализ развития подходов, препятствующих удовлетворению исков о признании объекта самовольной постройкой и о его сносе, но не связанных с признаками самовольного строительства/реконструкции

Регулирование самовольных построек в России начинает свою историю ещё со времен Российской империи. Однако наибольшее развитие, на наш взгляд, оно получило в последние 10–15 лет.

01.01.1995 вступила в силу часть первая ГК, включающая положения ст. 222 ГК «Самовольная постройка». Изначальная редакция п. 1 ст. 222 ГК устанавливала три признака самовольной постройки:

1. Объект недвижимого имущества создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2. Объект недвижимого имущества создан без получения на это необходимых разрешений;

3. Объект недвижимого имущества создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В определении КС РФ от 03.07.2007 № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки <…> Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трёх условий (курсив мой. – Т.Л.), перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации».

В 2015 и 2018 годах в положения п. 1 ст. 222 ГК были внесены изменения, в том числе затрагивающие признаки самовольной постройки. Так, в настоящее время к признакам самовольной постройки можно отнести следующее:

1. Здание, сооружение или другое строение возведено или создано (a) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или (b) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;

2. Здание, сооружение или другое строение возведено или создано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3. Здание, сооружение или другое строение возведено или создано с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом также было введено следующее условие действия нормы п. 1 ст. 222 ГК: «если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

Кроме того, введён абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК, устанавливающий, что «не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».

Между тем в практике арбитражных судов были выработаны подходы, согласно которым вне зависимости от наличия указанных выше признаков самовольной постройки и даже при установлении наличия таких признаков требование о сносе самовольной постройки не может быть удовлетворено.

В настоящей работе автором проанализировано развитие данных подходов в судебной практике арбитражных судов.