Аренда: некоторые проблемные вопросы
3 октября 2019 года Ассоциация выпускников РШЧП организовала семинар по проблемным вопросам договора аренды.
Поскольку договор аренды является одним из наиболее встречающихся на практике, детальное изучение его особенностей составляет одну из первых задач для юриста. В этом вопросе колоссальную поддержку оказали спикеры семинара, обсудив «живые» проблемы аренды. Среди них:
1. Роман Бевзенко и Анастасия Шамшина подробно раскрыли проблемы двойной аренды. Что делать, если арендодатель не исполняет договор аренды по причине того, что вещь уже передана другому арендатору? Долгое время в судебной практике превалировала позиция, в соответствии с которой нарушенное право арендатора может быть восстановлено путем признания другого договора аренды ничтожным. Но есть ли плюсы от такого решения? Разве арендодатель не сможет повторить такую ситуацию вновь? К счастью, на практике встречаются иные решения.
Например, ВС РФ считает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет их недействительности, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
Спикеры также затронули вопрос о возможности передачи по договору аренды только части вещи, а не вещь в целом. Не противоречит ли такое решение действующему законодательству? А как на него реагируют суды?
2. Доклад Андрея Громова был посвящен последствиям досрочного прекращения договора при наличии субаренды. Предположим, договор аренды досрочно прекращен. Согласно ст. 618 ГК РФ, субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Существуют ли какие-то ограничения реализации такого права? В статье закона ограничений нет. Однако судебная практика их выработала.
Так, в качестве ограничений могут выступать расторжение договора аренды из-за незаконных действий субарендатора, его неплатежеспособность; отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды; истечение срока субаренды в ходе судебного дела о понуждении арендодателя к заключению договора; прекращение договора аренды «не досрочно».
Об этом, а также о содержании потенциального договора между арендодателем и субарендатором, об особенностях ликвидационной стадии обязательства при одновременном прекращении договоров аренды и субаренды и возможных недостатках действующей ст. 618 ГК РФ – в докладе спикера.
(презентация)
3. Вероника Величко раскрыла сразу две острых темы. Первая – допустимость отказа арендодателя принять арендованную вещь назад. В ст. 622 ГК РФ закреплена обязанность арендатора после прекращения договора вернуть имущество в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Что если арендодатель откажет в принятии вещи со ссылкой на ее ненадлежащее состояние?
В судебной практике встречается спорная позиция, в соответствии с которой отказ в принятии вещи арендодателем автоматически формирует основания для взыскания с арендатора арендных платежей, а также убытков за дефекты и неустойку за просрочку арендатора. Не сильно ли строго с арендатором?
Вторая тема посвящена преимущественному праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Казалось бы, в чем здесь могут возникать вопросы? При более пристальном рассмотрении нормы можно обнаружить множество проблемных аспектов. Например:
– в каких случаях судебная практика признает арендатора «надлежащим образом исполнявшим обязанности»;
– какой объем скрывается за безобидным словосочетанием «при прочих равных условиях»;
– можно ли реализовать преимущественное право, если договор уже расторгнут;
– в каких случаях третьи лица могут заблокировать реализацию преимущественного права?
Наглядно проблемы отражены в докладе спикера.
Познакомиться с программой и приобрести запись можно по ссылке:
https://privlaw-alumni.com/semi1 /
Каждому слушателю семинара доступны статьи из Журнала РШЧП по теме.
Заметку подготовила Анна Береснева,
магистр РШЧП`2019