Проблемы применения норм об ограничении ответственности застройщиков тремя процентами от цены договора: исследование судебной практики

В статье анализируется актуальная практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу применения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), которая ограничивает ответственность застройщиков перед дольщиками за недостатки передаваемых объектов предельной суммой в размере трёх процентов от цены договора.

Подробно рассмотрены правовые позиции судов по поводу толкования ч. 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 482). Представлены выводы, касающиеся каждого правоприменительного подхода, получившего отражение в судебной практике.

Судебная практика выработала три подхода в определении момента возникновения прав и обязанностей по договорам долевого участия в контексте взыскания убытков и соразмерного уменьшения цены договора: (а) с момента подписания передаточного акта; (б) с момента доставки застройщику претензии; (в) с момента вынесения судебного решения судом первой инстанции.

Вместе с тем выработанные судебной практикой критерии могут быть применимы не только в разрешении споров по договорам долевого участия, но и в отношении иных договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи ввиду того, что договор долевого участия является отдельным видом более общего договорного типа – договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Исследование практики направлено на выявление проблем в определении момента возникновения прав и обязанностей по договорам долевого участия в связи с передачей помещений ненадлежащего качества.