Улучшения арендованного имущества: баланс интересов арендатора и арендодателя

В каждом конкретном договоре аренды обязательно возникает вопрос о возможности преобразования арендованной вещи, его пределах и компенсации за такие изменения, если они улучшают какие-либо свойства вещи.

Все подобные случаи в терминологии российского законодательства охватываются понятиями «капитальный ремонт» (п. 1 ст. 616 ГК), «текущий ремонт» (п. 2 ст. 616 ГК), устранение «скрытых» недостатков (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК), «улучшения» (623 ГК). При этом данные понятия не идентичны, а перечисленные вмешательства арендатора в объект аренды будут различаться по своим правовым последствиям.

Наибольшие догматические и практические проблемы возникают в отношении понятия «улучшений арендованного имущества», которым оперирует российский законодатель в ст. 623 ГК.

При найме жилья или при аренде коммерческих помещений нередко арендатор вкладывает собственные средства в арендованные помещения, чтобы адаптировать их к необходимой цели использования и реализовать свои идеи. После прекращения аренды в таких случаях возникает вопрос: может ли арендатор (полностью или частично) потребовать возмещения своих расходов, которые теперь, после возврата объекта, приносят пользу арендодателю? 

Нормативное содержание ст. 623 ГК и её текущая практика применения искажают первоначальный баланс интересов сторон договора и идут вразрез с регулированием, действующим в европейских правопорядках. В результате в одних случаях арендодателю навязываются неотделимые улучшения и выплата компенсации за них, а в других – суды отказывают арендатору в возможности забрать произведённые улучшения. Отдельным сложным вопросом является расчёт стоимости, которую необходимо возместить арендатору за произведённые улучшения.

В рамках настоящего исследования автор приходит к следующим выводам:

1) Неверно связывать компенсацию стоимости произведённых улучшений с наличием согласия арендодателя на оборудование ими объекта аренды, поскольку согласие на внесение изменений в арендованную вещь не включает в себя согласие на принятие улучшений в собственность арендодателем и не должно по умолчанию приводить к компенсации стоимости произведённых улучшений после прекращения договора аренды. При отсутствии воли арендодателя на принятие улучшений в свою собственность необходимо руководствоваться требованиями ст. 622 ГК об обязанности вернуть вещь в первоначальном состоянии с учётом нормальной степени износа.

2) Ошибочно связывать вопрос компенсации стоимости произведённых улучшений с их неотделимым характером, поскольку у арендатора в любом случае должно быть право демонтировать произведённые улучшения и устранить ущерб. При этом суды пытаются определить степень фактической сложности в демонтаже улучшений, игнорируя то, что «неотделимость улучшений» есть частный случай квалификации составных частей неделимых вещей по смыслу ст. 133 ГК. Любые конструктивные соединения изменений с объектом аренды будут неделимы по смыслу ст. 133 ГК (например, двери, сигнализация или иное оборудование).

3) В качестве компенсации арендатору за произведённые улучшения необходимо использовать не стоимость произведённых работ и материалов, а то, насколько увеличился размер арендной платы в результате таких улучшений. Арендатор, который вносит изменения в объект аренды, действует не как подрядчик, а в том числе и в своих интересах, поэтому более справедливым является компенсация стоимости того результата, который приобретает арендодатель, то есть выгоду в определении арендной платы для будущего арендатора.

Чтобы увидеть полный текст статьи, необходимо авторизоваться