Согласие третьего лица на совершение сделки

С 2013 года нормы о согласии третьего лица на совершение сделки закреплены в общей части ГК РФ в статьях 157.1 и 173.1. Вслед за этим в постановлении Пленума ВС РФ № 25 определены общие правила, относящиеся к согласию. К ним, в частности, относятся: возможность заинтересованного лица запросить согласие; право лица, дающего согласие, направить ответ на запрос любому заинтересованному лицу; разумный срок для ответа на поступивший запрос; деление согласия на предварительное и последующее; необходимость указать в предварительном согласии предмет сделки; указание на то, что молчание не является согласием, за исключением случаев, установленных законом.

Указанные общие правила могут иметь специфику применительно к конкретным случаям согласия. В рамках статьи осуществлен анализ трех специальных случаев с целью выявления их особенностей, а именно согласие:

1. Арендодателя на заключение договора субаренды.

2. Органов опеки и попечительства.

3. Участника общей совместной собственности.

Автор показывает, как толкуются указанные нововведения в судебной практике и обосновывает позицию, согласно которой необходимость получения согласия, влияющего на действительность сделки, не всегда является целесообразной и заслуживает поддержки.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Исключением является аренда земельных участков: в силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка по общему правилу имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Аналогичный подход применяется в отношении лесных участков.

Содержание и порядок предоставления согласия

ГК РФ практически не содержит каких-либо требований к содержанию согласия. Указывается лишь, что в случае предварительного согласия, необходимо обозначить предмет сделки, подлежащей заключению (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

В п. 56 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25) также содержится общее ограничение, в силу которого ст. 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно не определенным имуществом (п. 56 постановления Пленума ВС РФ № 25). Поскольку согласие на субаренду предоставляется в отношении объектов, переданных арендатору, насколько бы общим оно ни было, согласие будет достаточно определенным, по крайней мере, в части предмета субаренды.

«Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя» (п. 15 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)

В то же время согласие может быть и максимально детальным: в отношении конкретного имущества, установленных лиц или на фиксированный срок. Несоблюдение указанных условий при заключении договора субаренды приведет к нарушению требования п. 2 ст. 615 ГК РФ и позволит арендодателю оспорить договор субаренды.

Лицом, изъявляющим волю на согласие, должен быть арендодатель. В практике возникали разногласия в части того, кто именно предоставляет согласие, если арендодателем является предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения. АС Московского округа, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что согласие должно выдаваться не предприятием, а собственником имущества.

Отзыв предварительного согласия в соответствии с п. 57 постановления Пленума ВС РФ № 25 по общему правилу возможен. Однако в ряде случаев арендатор заключает договор, планируя извлекать прибыль исключительно посредством сдачи объектов в субаренду. В этих целях согласие на субаренду может быть зафиксировано непосредственно в договоре. Подобное согласие не может быть отозвано арендодателем в одностороннем порядке, если только это специально не указано в договоре аренды. Представляется, что этот подход необходимо распространить и на случаи, когда арендодатель своим односторонним волеизъявлением предоставляет арендатору согласие на заключение договоров субаренды в течение определенного срока. Обратная позиция вносила бы неопределенность в коммерческие отношения сторон, предоставляя арендодателю необоснованное преимущество, которое могло бы использоваться им, например, в целях досрочного расторжения договора.

Оспоримость субаренды

Итак, по общему правилу в случае субаренды требуется согласие арендодателя. Каковы же последствия отсутствия такого согласия? В судебной практике неоднократно отмечалось, что с 1 сентября 2013 года подобные договоры субаренды являются оспоримыми. Обоснован ли такой подход? Не лучше ли исключить возможность оспаривания договора субаренды?

Как известно, институт согласия третьего лица на совершение сделки призван защитить или интересы одного из участников сделки (например, сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, совершаются с согласия органов опеки и попечительства в целях защиты интересов несовершеннолетнего), или интересы третьего лица, чье согласие является обязательным (согласие кредитора на перевод долга). Очевидно, что согласие арендодателя на субаренду относится ко второй группе.

Как следствие, для оценки целесообразности оспоримости договора субаренды (как последствия отсутствия согласия) необходимо в первую очередь определить, может ли арендодатель защитить свои интересы иным образом, например, посредством использования договорных притязаний (расторжение договора, взыскание убытков и т.д.).

Предположим, что арендодатель узнает о наличии уже заключенного договора субаренды. Оспорив эту сделку, не совершая каких-либо дополнительных действий, он добьется только возврата имущества арендатору. Но насколько это эффективно с учетом того, что арендатор вновь может передать имущество в субаренду даже тому же самому лицу?

Представляется, что такая мера выгодна при наличии фактической или юридической связи между арендодателем и арендатором, которые намерены сохранить за собой опцию прекращения договора с субарендатором по своему усмотрению. Не всякий субарендатор согласится на закрепление в договоре прав арендатора на немотивированный безвозмездный отказ от договора субаренды. В то же время отсутствие согласия арендодателя позволяет оспорить договор субаренды и обязать субарендатора освободить помещение вне зависимости от содержания договора субаренды. Данный механизм может быть заблокирован, если субарендатор на стадии заключения договора проявит заинтересованность в получении согласия и откажется от заключения договора до соответствующего волеизъявления со стороны арендодателя.

Требование о расторжении договора аренды

Насколько эффективно для арендодателя прекращение договора? Первый вопрос, на который в подобной ситуации необходимо ответить, связан с определением существенности нарушения, допущенного арендатором. Исходя из практики, если в договоре аренды факт заключения договора субаренды в отсутствие согласия оценивается как существенное нарушение, предоставляющее арендодателю право отказаться от договора, то никаких препятствий для его досрочного расторжения посредством направления соответствующего уведомления нет. Однако если в договоре аренды отсутствуют специальные положения на этот счет, то вывод о наличии у арендодателя права на отказ от договора был бы несколько преждевременным.

В практике отмечается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). При этом даже в недавних постановлениях кассационные суды ссылаются на разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14, согласно которым арендодатель не вправе отказаться от договора, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумный срок.

С другой стороны, приведенные обстоятельства не делают институт прекращения договора менее выгодным, чем признание договора субаренды недействительным. Ведь если по итогам получения предупреждения арендатор в разумный срок не расторгнет договор субаренды и продолжит сдавать помещения третьему лицу, указанного нарушения будет достаточно для отказа от договора.

При этом при расторжении договора аренды арендодатель вправе требовать возврата объекта как от арендатора (договорный иск), так и от субарендатора (виндикация).

Существенной проблемой для арендодателя может стать закрепленное в ст. 618 ГК РФ право субарендатора требовать заключения договора аренды напрямую с арендодателем при досрочном расторжении договора аренды.

Получается, что, узнав о договоре субаренды, арендодатель отказался от договора с арендатором, после чего субарендатор, на которого арендодатель не соглашался, заявляет к нему требование о понуждении к заключению договора (ведь субаренда будет оспоримой сделкой и действительна до момента ее оспаривания). Как представляется, в подобных случаях у субарендатора не должно быть права на заключение договора с арендодателем напрямую.

В практике встречаются случаи, когда суды отказывают субарендаторам в понуждении арендодателей к заключению договора, указывая, что договор аренды был прекращен из-за нарушений, допущенных самим субарендатором. Приведенную позицию возможно распространить и на случаи прекращения договора аренды в связи с заключением арендатором договора субаренды в отсутствие согласия арендодателя.

Правда, следует отметить, что указанный выше подход не является единообразным. В частности, встречаются дела, когда арендодатель обращает внимание суда на нарушение субарендатором обязательств по договору субаренды и отсутствие у него права требовать заключения договора с арендодателем напрямую, однако указанные аргументы судами отклоняются со ссылкой на то, что ст. 618 ГК РФ каких-либо специальных оговорок не имеет.

Таким образом, с учетом рисков применения ст. 618 ГК РФ арендодатель, решивший расторгнуть договор аренды и не связываться с субарендатором, чтобы обезопасить себя должен и отказаться от договора аренды, и заявить иск о признании договора субаренды недействительным.

В то же время если ст. 618 ГК РФ будет толковаться ограничительно и блокировать субарендатору право на заключение договора напрямую с арендодателем в случае отсутствия согласия арендодателя на субаренду, то требование о расторжении договора аренды вполне может выступать достаточным средством для защиты интересов арендодателя даже без недействительности договора субаренды.

Договорная ответственность как последствие при неполучении согласия

Следует отметить, что не все правопорядки содержат регулирование, аналогичное российскому. Например, согласно Германскому гражданскому уложению, арендатор не вправе передать третьему лицу вещь без согласия арендодателя. Однако подобное нарушение не приводит к недействительности договора субаренды, в отношениях между арендодателем и арендатором все решается в рамках договорной ответственности.

В этой связи следует поставить более общий вопрос: в каких случаях отсутствие согласия третьего лица приводит к недействительности договора?

Первое существенное ограничение связано с тем, что обязательность получения согласия должна быть установлена именно законом (а не уставом, договором или предписанием нормативного правового акта, не являющегося законом). Только отсутствие такого согласия может привести к недействительности сделки на основании ст. 173.1 ГК РФ (п. 90 постановления Пленума ВС РФ № 25). В остальных случаях по общему правилу последствием заключения сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков.

Означает ли это, что, например, отсутствие согласия, установленного договором или уставом, никогда не может повлиять на действительность сделки? По крайней мере, в части договорных ограничений в пользу такого подхода выступает принцип относительности обязательств и вытекающее из него правило о том, что стороны договора не могут своим соглашением создать обязанности в отношении третьего лица (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Примером может выступать запрет, адресованный генподрядчику по привлечению субподрядчиков без согласия заказчика. Если в нарушение указанных требований договор субподряда будет заключен без ведома заказчика, последний не вправе оспаривать этот договор, но может привлечь к ответственности своего контрагента (взыскать неустойку, расторгнуть договор и т.д.).

«Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений пункта 1 настоящей статьи или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора» (п. 2 ст. 706 ГК РФ)

Определенной спецификой обладает регулирование, связанное с договорным запретом на уступку денежного требования. Существует позиция, согласно которой уступка должна быть ничтожной, если она запрещена условиями обязательства, из которого родилось уступаемое право (изначально создается объект, обладающий ограниченной оборотоспособностью, связанной с обязательным наличием согласия должника на его отчуждение). Однако в настоящее время в ГК РФ установлено другое правило.

«Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения» (п. 3 ст. 388 ГК РФ)

Указанная норма действует с 1 июля 2014 года. Как пояснил ВС РФ, вступившие в силу 1 июля 2014 года нормы ст. 388 ГК РФ, согласно которым уступка денежного требования вопреки договорному запрету на их уступку не влечет признание уступки недействительной, в соответствии со ст. 422 ГК РФ не могут применяться к случаям, когда происходит уступка требования, возникшего из договора, который, в свою очередь, был заключен до вступления в силу этой новой нормы. Тот факт, что сама уступка происходит уже после вступления в силу данной новеллы, не меняет этот вывод: ключевое значение имеет дата заключения договора, требование из которого уступается. Соответственно, к такой уступке, не подпадающей под действие новой редакции ст. 388 ГК РФ, применяется старое содержание норм Кодекса в той их интерпретации, которая доминировала в судебной практике в момент заключения договора. Из этого следует, что уступка денежного требования вопреки договорному запрету может быть оспорена должником по правилам ст. 174 ГК РФ, так как именно такой подход был закреплен в то время на уровне практики Президиума ВАС РФ – постановление от 13.12.2011 № 10900/11.

Изложенная позиция Президиума ВАС РФ, поддержанная впоследствии в определении Судебной коллегии ВС РФ, вызывает некоторые вопросы. Исходя из приведенного подхода судов высшей инстанции, можно ли прийти к выводу, что договорные запреты на заключение договора с третьим лицом в отсутствие согласия контрагента создают возможность для оспаривания неодобренного договора по п. 1 ст. 174 ГК РФ?

Как представляется, такой подход создает слишком большие риски для оборота. Даже когда третье лицо осведомлено о договорном запрете, принцип относительности должен блокировать любые вмешательства в заключаемую сделку со стороны других частных лиц.

Помимо этого, указанный подход слишком широко толкует гипотезу п. 1 ст. 174 ГК РФ, поскольку в данной норме речь идет о полномочиях лица на совершение сделки (от имени другого лица). Как указал ВС РФ, одним из обязательных условий применения п. 1 ст. 174 ГК РФ является тот факт, что сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами), или договором с представителем.

При наличии договорного запрета участник сделки ограничивает сам себя, ведь совершая сделку с третьим лицом в нарушение предыдущих договоренностей, он действует от своего имени и представителем не является.

Ситуации, в которых возможно оспаривание договора, совершенного в отсутствие согласия, требуемого не в силу закона, а в силу сделки, – это только исключительные случаи недобросовестной интервенции в чужие договорные отношения. В последнем случае сделка недействительна как ничтожная по ст. 10 и 168 ГК РФ.

Итак, несоблюдение договорных ограничений при совершении сделки по общему правилу приводит только к договорной ответственности. Однако, если взглянуть на нормы ГК РФ, то окажется, что в некоторых случаях неполучение согласия третьего лица, установленного законом, тоже должно ограничиваться ответственностью, не предоставляя право оспорить сделку.

Примерами подобных ситуаций являются ссуда и хранение.

«Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае, когда ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу» (п. 1 ст. 698 ГК РФ)

«Хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам, за исключением случая, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения» (ст. 892 ГК РФ)

Изложенное наводит на мысль, что даже в случае, когда согласие третьего лица установлено законом, недействительность (оспоримость) сделки не всегда должна выступать автоматическим последствием. Возможно, воля законодателя не была на это направлена, а интерес лица, чье согласие требуется, может быть успешно защищен посредством договорных требований.

Интерес в оспаривании субаренды

В рамках арендных отношений признание сделки недействительной приводит к негативным последствиям из-за того, что договоренности арендатора и субарендатора рушатся, что одна из сторон пытается использовать с выгодой для себя. В частности, в практике периодически встречаются примеры, когда субарендатор пытается оспорить или ссылается на ничтожность договора субаренды, пытаясь снизить арендную ставку субаренды до условий договора аренды. В удовлетворении подобных требований, как правило, отказывают, обращая внимание, что подобные сделки оспоримы, а не ничтожны, и что права на оспаривание договора субаренды у субарендатора нет (сделку вправе оспорить только лицо, чье согласие требуется, или лицо, указанное в законе).

Тем не менее, даже если договор субаренды будет оспорен, это не должно предоставлять субарендатору возможность требовать пересмотра субарендной ставки. Как установлено п. 80 постановления Пленума ВС РФ № 25, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. Аналогичный подход был ранее закреплен в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 № 9256/11, которым арендатору было отказано во взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в виде арендной платы, перечисленной по недействительному договору аренды, поскольку истец не доказал, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.

Еще одним случаем, когда лицо пытается воспользоваться недействительностью субаренды в своих интересах, является банкротство арендатора. Арендодатель, понимая, что с контрагента денежных средств ему не получить, обращается с иском к субарендатору и требует неосновательного обогащения. В подобных делах суды проверяют, перечислял ли субарендатор денежные средства субарендодателю. Установив факт перечислений, суды отказывают в удовлетворении иска арендодателя. Как представляется, даже если бы субарендатор еще не исполнил свои обязательства по оплате в пользу арендатора, единственным кредитором субарендатора должен быть арендатор (а не арендодатель), поскольку в указанный период арендатор выступал законным владельцем объекта.

Соотношение сроков реализации требований о признании сделки недействительной и об отказе от договора

Согласно ст. 181 ГК РФ, арендодатель вправе оспорить договор субаренды в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте его заключения. В практике нередко этот момент устанавливается, начиная с оформления арендодателем акта, фиксирующего допущенные арендатором нарушения (в т.ч. связанные с заключением договора субаренды).

В части прекращения договора аренды сроки ограничены п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которому в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В отношении случаев заключения договора субаренды без согласия арендодателя данная норма практически не применяется, если в ходе исполнения договора аренды арендодатель настаивал на устранении нарушения и досрочном прекращении арендатором договора субаренды. При этом попутные обстоятельства, например, заключение дополнительного соглашения об изменении стоимости или получение арендной платы, не рассматриваются как конклюдентные действия арендодателя по одобрению субаренды (по одному из дел арендодатель узнал о нарушении в сентябре 2016, а отказался от договора в апреле 2017).

Ранее в практике указывалось, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Ориентируясь на это разъяснение, можно было бы прийти к выводу, что досрочное прекращение арендатором договора субаренды, на которое отсутствовало согласие арендодателя, позволяет ему в определенных случаях сохранить за собой право в течение разумного срока отказаться от договора аренды (если это нарушение рассматривалось как существенное). Однако как быть, если арендодатель никак не прокомментировал факт заключения договора субаренды, который до настоящего времени не расторгнут, или написал арендатору требование о расторжении договора, которое тот не исполнил, а арендодатель в течение двух лет не реализовал право на отказ от договора? Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды на третий или на четвертый год (с учетом того, что отказ от договора является секундарным правом, на которое не распространяется срок исковой давности)?

Также имеет ли какое-либо значение в этой связи факт пропуска арендодателем срока исковой давности для оспаривания субаренды? Как представляется, это обстоятельство нельзя отождествлять с согласием арендодателя на субаренду, т.е. право на прекращение договора аренды должно сохраниться, если, например, в течение всего периода до заявления одностороннего отказа арендодатель активно требовал от арендатора расторгнуть договор субаренды, а тот соглашался, но просил о некоторой отсрочке.

Наконец, как быть добросовестному субарендатору, который заключил договор субаренды, а впоследствии узнал об отсутствии согласия арендодателя? В подобном случае разумно было бы использовать механизм, заложенный в ст. 157.1 ГК РФ и абз. 2 п. 54 постановления Пленума ВС РФ № 25: субарендатор вправе направить арендодателю запрос о наличии/отсутствии согласия. Затем при истечении разумного срока или получения отказа субарендатору было бы целесообразно предоставить право на односторонний отказ от договора (по аналогии со ст. 183 ГК РФ). В противном случае в течение года его положение было бы крайне неопределенно. 

Как было отмечено выше, в настоящее время в практике господствующая позиция устанавливает, что договор субаренды, заключенный в отсутствие согласия арендодателя, является оспоримым. Значит, арендодателю предоставлено как право на оспаривание сделки, так и при определенных условиях право на отказ от договора аренды. Во избежание указанных выше вопросов, связанных со сроками предъявления названных требований, арендодателю рекомендуется не затягивать с реализацией имеющихся у него прав.

Согласие органа опеки и попечительства

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Публично-правовая природа согласия

Согласие органа опеки относится к числу публично-правовых (а не частных). Соответствующая классификация приведена в п. 54 постановления Пленума ВС РФ № 25. Критерием разграничения частных и публично-правовых согласий является характер отношений сторон. Так, если частные отношения строятся на началах децентрализации, равенства субъектов и автономии воли, то в рамках публичного права правоотношения предполагают субординацию участников и основаны на властном подчинении одной стороны другой.

Последствием такого разграничения является обязанность органа публичной власти ответить на запрос о предоставлении согласия и выдать его при соблюдении установленных законом условий. Как следствие, в судебной практике имеется довольно большое количество споров о признании отказа органа опеки в выдаче согласия недействительным. Основанием для этого выступает факт того, что планируемая сделка направлена на улучшение, например, жилищных условий для подопечного. Подобные требования немыслимы в рамках частноправовых согласий. Немногочисленные иски о признании действия по отказу в выдаче частноправового согласия злоупотреблением правом закономерно отклоняются ввиду отсутствия, в том числе у государственных органов, действующих в рамках частных отношений, обязанности предоставлять согласие или отказывать мотивированно.

Оспоримость сделки

В остальном публично-правовое согласие имеет много общего с частным. Так, при отсутствии согласия органа опеки, суды редко, но все же ссылаются на ст. 173.1 ГК РФ, отмечая, что подобные сделки относятся к числу оспоримых (в ситуации, когда опекун не исполнил условия, содержащиеся в согласии органа опеки).

Это также подтверждается тем, каким образом суды исчисляют срок исковой давности, указывая на то, что оспаривание сделки возможно в течение года. При этом, если иск подает сам подопечный по итогам достижения совершеннолетия, встречаются примеры, когда началом исковой давности признается момент достижения 18 лет. Такой подход можно было признать обоснованным в рамках требований о взыскании убытков с законного представителя, допустившего нарушение прав несовершеннолетнего, что установлено п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», но не при оспаривании сделок, что приводит к растягиванию исковой давности на годы в ущерб интересам участников оборота.

Впрочем, следует отметить, что подобная тенденция, связанная с «продлением» сроков давности для оспаривания сделок, наблюдается не только при недобросовестных действиях опекунов, но и директоров коммерческих предприятий. Так, в определении от 12.05.2017 № 305-ЭС17-2441 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указывает, что «в случае незаинтересованности органов юридического лица в оспаривании сделки исчисление срока исковой давности для такого оспаривания начинается не с момента заключения сделки, а с момента, когда юридическое лицо, например в лице нового директора, получило реальную возможность узнать о нарушении прав юридического лица».

Публично-правовое согласие «под условием»

При оспаривании сделок, совершенных в отсутствие согласия органов опеки, стандартной является следующая ситуация. Орган опеки дает согласие на отчуждение имущества подопечного при условии приобретения в собственность подопечного другого помещения, в котором жилищные условия будут более приемлемыми. В дальнейшем это условие не соблюдается, и орган опеки предъявляет иск об оспаривании договора купли-продажи.

Установив факт того, что жилищное положение подопечного ухудшено, суды в подавляющем большинстве случаев признают договоры купли-продажи недействительными .

Если оценить приведенные фактические обстоятельства в гражданско-правовых терминах, то можно прийти к выводу, что согласие органа опеки предоставлено под условием (согласие имеет место, если опекун/родители в течение определенного срока приобретут недвижимый объект для несовершеннолетнего большей площадью, чем продаваемый). Проверить соблюдение этого условия покупателю недвижимости крайне сложно, что делает оборот подобных объектов очень рискованным. В целом вызывает сомнение сама возможность постановки односторонней сделки (согласия) под условие, наступление которого находится вне зоны контроля одной из сторон.

Причем это условие является именно отлагательным. Если бы оно было отменительным, то на момент совершения сделки согласие бы существовало, что сделало бы невозможным доказывание одного из обязательных условий недействительности по ст. 173.1 ГК РФ, а именно факта осведомленности другой стороны сделки об отсутствии согласия на момент ее совершения.

Доводы покупателей недвижимости об их добросовестности практически не учитываются, поскольку, как указывают суды, им должно было быть известно, что согласие органа опеки дается только при соблюдении содержащихся в нем условий.

Один из немногочисленных примеров обратного толкования обусловлен, скорее, тем фактом, что на стороне покупателей также выступали несовершеннолетние дети, чьи права были бы нарушены (по сути, их оставили бы без жилья) в случае признания сделки недействительной. Как указал суд, «ответчики-покупатели являются добросовестными приобретателями квартиры, так как на момент заключения оспариваемого договора не знали и не могли знать, что опекун не исполнит обязательства в рамках выданного администрацией разрешения на совершение сделки».

Однако этот случай является исключением из общего правила. В частности, дело с похожими обстоятельствами стало предметом рассмотрения ВС РФ, в котором судебная коллегия отменила нижестоящие акты, которыми было отказано в признании сделки недействительной, и вернула дело на новое рассмотрение.

Основанием для этого явилось то, что суды не установили, какие нормы материального права подлежат применению в настоящем деле. При этом Коллегия указала на необходимость оценки возможности применения п. 2 ст. 168 ГК РФ на предмет противоречия договора публичным интересам и ст. 173.1 ГК РФ, устанавливающей специальное основание недействительности, выраженное в совершении сделки без необходимого в силу закона согласия государственного органа.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд также обратил внимание на то, что согласие, предоставленное органом опеки, содержало условие, которое не было выполнено стороной сделки (продавцом).

По сути, Судебная коллегия поставила вопрос о том, какие нормы подлежат применению при заключении сделки в отсутствие публично-правового согласия – ст. 173.1 ГК РФ или п. 2 ст. 168 ГК РФ. Ответа на данный вопрос дано не было. Однако если в практике возобладает последний подход (п. 2 ст. 168 ГК РФ), то при нарушении требований закона о заключении договора только при наличии согласия государственного органа, выполняющего при этом свою публичную функцию, недействительность наступит посредством применения ст. 168 ГК РФ в связке со специальным регулированием. При этом в большинстве случаев будет нарушаться или интерес третьих лиц, или публичный интерес, что повлечет за собой ничтожность сделки именно по п. 2 этой статьи, если только в специальном законе не будет прямо предусмотрено иное последствие (например, ст. 34 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» – в отношении сделок, влекущих экономическую концентрацию, совершенных без необходимого по закону согласия антимонопольного органа).

Сформировавшаяся на текущий момент практика оспаривания договоров при несоблюдении опекунами условий, содержащихся в согласии органов опеки, приводит к значительным рискам для участников оборота, заключающих подобные сделки. По сути, им необходимо в дальнейшем убедиться, что опекун выполнил условия, поставленные органом опеки, что сделать практически невозможно.

Согласие участников общей совместной собственности

В силу п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В практике до настоящего времени возникают противоречия при применении указанных норм, что побуждает высшую инстанцию рассматривать подобные дела и фиксировать следующее общее правило.

«Если сделка по отчуждению недвижимости или доли в ООО совершена в период брака в отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга, для оспаривания такой сделки достаточно доказать лишь факт отсутствия согласия. Добросовестность контрагента не имеет значения» (См., например, определения ВС РФ от 04.12.2018 № 18-КГ18-184, от 19.05.2015 № 19-КГ15-8, от 6.09.2016 № 18-КГ16-97)

На практике это приводит к существенным рискам для участников оборота. Так, в рамках одного из дел лицо приобрело долю в ООО. При этом продавец, являясь и гражданином РФ, и гражданином другой страны, предъявлял свой российский паспорт, в котором не было сведений о браке. Впоследствии его супруга – гражданка другой страны – предъявила иск об оспаривании сделки. Нижестоящие инстанции, учитывая добросовестность покупателя, отказали в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия по экономическим спорам, передавая дело на рассмотрение в судебном заседании, указывала на необоснованность ссылки судов на п. 3 ст. 253 ГК РФ при наличии специального положения (п. 3 ст. 35 СК РФ). Однако в итоге дело было передано на новое рассмотрение. Не отказываясь от своей позиции, ВС РФ указал на необходимость исследовать вопросы о том, в результате чьих действии нарушены права истицы, супруг которой и сособственник спорной доли, умышленно скрыв факт нахождения в зарегистрированном браке в другом государстве, распорядился совместно нажитым имуществом; о цели, преследуемой истицей обращением в суд с настоящим иском, и о возможности восстановить ее предполагаемо нарушенное право в результате удовлетворения иска.

Как представляется, возможность супруга оспорить сделку без учета добросовестности контрагента (что по общему правилу должно проверяться на основании ст. 173.1 ГК РФ) создает значительные риски для участников оборота с учетом того, что в ряде случаев наличие брака у контрагента проверить практически невозможно.

Другая крайность имеет место при расторжении брака, если супруги еще не осуществили раздел имущества. В таком случае подлежит применению п. 3 ст. 253 ГК РФ, в рамках которого наличие согласия, в т.ч. на отчуждение недвижимых объектов, презюмируется, а при оспаривании сделки бывший супруг должен доказать, что контрагент знал или должен был знать о наличии у истца возражений (а не об отсутствии согласия!). Такой кардинальный поворот влечет нарушение интересов экс-супруга, которому будет крайне затруднительно доказать факт осведомленности контрагентов бывшего мужа или жены о наличии у него возражений против отчуждения имущества. Подобная проблема имеет место не во всех случаях расторжения брака, а тогда, когда момент расторжения наступает ранее раздела общего имущества (ст.ст. 19–23 СК РФ). Как вариант, возможно скорейшее предъявление в суд требований о разделе имущества с одновременным ходатайством об обеспечительных мерах, а также направление всем известным потенциальным контрагентам соответствующих извещений и публикация информации о наличии возражений в официальном источнике.