Аренда части вещи – Журнал РШЧП
×

Статья 607 ГК РФ содержит следующую норму: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи…»

Долгое время эта норма воспринималась юристами довольно линейно – объектом аренды может быть только вещь в целом; договоренность о том, что в пользование будет передана не вся вещь, а лишь ее часть, нельзя квалифицировать как договор аренды, так как он не подпадает под квалифицирующие признаки договора аренды; этот договор является не поименованным в ГК РФ договором, к которому применяются общие положения обязательственного права. Такова была практика ВАС РФ начала 2000-х годов (пункт 1 информационного письма № 66).

И это была плохая практика (да, бывало, что даже ВАС РФ ошибался!).

Особенность регулирования договора аренды заключается в том, что законодатель всячески стремится защитить «бедного» (причем в прямом смысле этого слова, ведь классический арендатор – это или сельский, или городской бедняк), а значит «слабого», арендатора от «богатого» (и потому – «сильного» и «злого») лендлорда, арендодателя. О том, что защита арендатора – это защита слабого от сильного, свидетельствуют многие нормы главы 34 ГК РФ (за которыми, между прочим, стоит столетняя традиция): это и ограничение права на изменение размера арендной платы, и преимущественное право старого арендатора перед новым арендатором, и эффект следования, который присущ договору аренды вопреки всему тому, что мы знаем об обязательственном праве.

Выдавливая возмездное срочное пользование частью вещи из хорошо известных правоприменительной практике норм об аренде в серую зону непоименованных договоров, ВАС РФ оказывал лицу, пользующемуся частью вещи (секцией в торговом центре, комнатой в многокомнатном офисе, частью крыши или фасада, квадратным метром помещения под размещение банкомата), медвежью услугу. Ведь совершенно ясно, что переговорные возможности лендлорда и такого пользователя будут не равными (представьте себе ИП Бевзенко, который на пяти квадратных метрах под лестницей в торговом центре имеет торговый прилавок, с которого он торгует колготками!), что заведомо приведет к резкой диспропорциональности условий в договоре «возмездного срочного пользования частью недвижимой вещи». И если этот договор квалифицировался бы как договор аренды, императивные нормы защитили бы арендатора, но квалификация договора как непоименованного в ГК РФ будет означать, что весь массив императивных норм ГК РФ, защищающих арендатора, не будет подлежать  применению.

Однако большим достоинством Высшего Арбитражного Суда было то, что он умел признавать – и исправлять – свои ошибки. Прошло всего семь лет, и в постановлении Пленума № 64, посвященном поэтажной собственности (пункт 7), Пленум ВАС признает, что к договору, по которому в пользование передается часть вещи, подлежат применению правила о договоре аренды. Впоследствии эта идея была окончательно закреплена в пункте 9 постановления Пленума ВАС № 73: по договору аренды в пользование может быть передана как вся вещь в целом, так и ее часть.

Здесь мне необходимо оговориться, что «аренда части вещи» – это не более чем фигура речи. Положения статьи 606 ГК РФ дают возможность договариваться о том, что объект аренды может быть передан как во владение и пользование арендатору, так и только в пользование. Я в свое время долгое время пытался понять, как можно совместить требование о том, чтобы в аренду передавалась только вся вещь в целом, и простое пользование (но не владение!) ею, и у меня никак не получалось: как можно пользоваться всей (недвижимой) вещью, но не владеть ею?! «В рот положи, но не глотай!» – если вспомнить известный монолог из фильма «Адвокат дьявола».

Но стоит лишь представить себе, что арендатор может взять в аренду часть вещи, все встает на свои места: объектом аренды является вещь, однако арендатор будет пользоваться лишь ее частью. Это и есть та самая пресловутая «пользовательская аренда», которая упоминается в статье 606 ГК РФ: арендатор комнаты в десятикомнатном офисе пользуется им (в той части, которая определена договором аренды), но не владеет!

Однако эта была лишь концептуальная составляющая борьбы за здравый смысл, вторая составляющая – практическая. И оказалось, что победить в этой борьбе ох как сложнее!

Главный практический вопрос аренды части вещи заключается в следующем: достаточно ли простого соглашения сторон, определяющего, какая именно часть вещи передается в пользование, или же требуется непременное составление кадастровым инженером специального описания той части недвижимой вещи, пользование которой составляет предмет договора аренды. Здоровое правовое чувство подсказывает, что графического или словесного описания соответствующей части вещи в договоре достаточно для того, чтобы воля сторон относительно предмета сделки совпала и договор считался бы заключенным. Такое описание может как содержаться в договоре, так и быть приложением к нему. Так как договор аренды части вещи регистрируется как обременение всей вещи (и об этом обременении делается запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то никакой особой точности в описаниях (например, проведение границы части вещи с точностью до сантиметров), кажется, и не требуется. Именно такой подход был закреплен в пункте 9 постановления ВАС РФ № 73.

Однако против этого решения – находящегося вполне в русле доверия к здравому смыслу участников оборота (особенно предпринимателей, которые в 95 процентах случаев выступают в качестве арендаторов частей недвижимых вещей) – восстал Росреестр. Исполнившись каким-то совершенно нерациональным неприятием описанного подхода, он последовательно на протяжении нескольких лет продвигал идею о том, что люди не способны самостоятельно договориться о том, какими частями арендуемых недвижимостей они будут пользоваться. Позиция этого государственного органа, основанная на крайне казуистичном и буквоедском толковании прежнего законодательства о регистрации недвижимости, заключалась в том, что заявитель для государственной регистрации договора аренды части вещи должен поставить на кадастровый учет ту часть недвижимой вещи, которая будет передана в пользование. А это означает – предварительно заказав и получив от кадастрового инженера соответствующие технические описания этой части. А это, в свою очередь, – время. И деньги. И игнорирование того простого обстоятельства, что арендатор и арендодатель вполне могут взять схему десятикомнатного нежилого помещения, принадлежащего арендодателю, и при помощи красного фломастера заштриховать помещение, скажем, № 3, приписав внизу схемы, что именно это помещение передается в пользование арендатору. Зачем сторонам, владеющим этой элементарной техникой выделения частей недвижимых вещей, тратить время и деньги на кадастрового инженера?!

Почему Росреестр занял такую позицию? Я далек от мысли, что Росреестр делает это с целью повысить заработки кадастровых инженеров. Скорее, здесь сказывается господствующее в России общее чиновничье недоверие к свободе, к частной инициативе, подозрение, что если отпустить административные вожжи, то «как бы чего не вышло»…

До 2014 года защитником арендаторов и арендодателей от такой патерналистской опеки со стороны Росреестра был ВАС РФ. Но так уж счастливо случилось, что после ликвидации ВАС выпавшее знамя борьбы за здравый смысл было подхвачено Верховным Судом. Довольно последовательно (сначала в обзоре от 30 ноября 2016 г., а затем и при разрешении конкретных споров – например, № 307-КГ17-18061) этот суд защищает заложенную в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 идею о том, что стороны договора аренды вольны самостоятельно, без кадастрового инженера, определить, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель передает арендатору в пользование: «При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)».

Какие прекрасные слова! Как было бы здорово, если бы чиновники регистрационного ведомства прониклись идеей о том, что их задача не быть пастырями сторон частноправовых сделок, не учить предпринимателей, как тем заключать договоры, а помогать им, облегчая жизнь при совершении регистрационных действий, попутно защищая всех третьих лиц от возможных негативных внешних проявлений регистрируемых договоров.