Правовая природа заявления о внесении записи в реестр недвижимости

1. Вопрос о правовой природе заявления о внесении записи в реестр недвижимости в отечественной юридической литературе, насколько я знаю, специально не обсуждался. Во всяком случае мне не удалось найти исследований, в которых бы этот вопрос анализировался более-менее содержательно. По всей видимости, это связано с господствующим повсеместно представлением о том, что регистрационные процедуры, проводимые регистратором прав, по своей природе не являются частноправовыми, к регистратору невозможно предъявить частный иск, они не регулируются нормами гражданского законодательства, а следовательно, любая попытка подойти к их исследованию с цивилистическим мерилом будет заведомо ошибочной.

Проблема правовой природы заявления о внесении записи в реестр недвижимости была поднята А.В. Егоровым в работе, посвящённой проблематике распорядительных сделок. Учёный рассуждает о структуре отношений продавца и покупателя недвижимой вещи и сравнивает немецкий подход к понятию волеизъявления по р­­­аспоряжению имуществом с принятой в России процедурой регистрации перехода права на недвижимость и приходит к выводу о том, что в волеизъявлениях сторон договора купли-продажи, обращённых к регистратору, в принципе можно увидеть сделочную природу.

Эта ремарка А.В. Егорова оказалась созвучна моим взглядам на правовую природу заявления о внесении записи в реестр недвижимости, которое всегда представлялось мне скорее тяготеющим к сфере частного права, чем права публичного. Это связано с тем, что основное значение этого волеизъявления – объявить органу, ответственному за ведение реестра недвижимости, о том, что одно лицо более не желает быть обладателем права на недвижимую вещь и желает, чтобы его обладателем стало другое лицо, а последнее также заявляет о желании (согласии) приобрести вещное право на недвижимость. В случае если речь идёт об установлении ограниченного вещного права, то содержание волеизъявления собственника заключается в объявлении регистратору о том, что он желает наделить ипотекой, сервитутом и проч. другое лицо. Наконец, в случае регистрации сделок стороны объявляют регистратору о том, что они хотят сделать информацию о совершённой ими сделке доступной неограниченному кругу третьих лиц. 

Собственно, упомянутое замечание А.В. Егорова и побудило меня к тому, чтобы изложить результат моих рассуждений в виде настоящей публикации. Кроме того, подготовка этой статьи – это и исполнение морального обязательства перед А.В. Егоровым, которое я принял на себя в данном ему в конце 2020 года интервью. А такие обязательства надо исполнять, пусть даже и несколько лет спустя.